• 【我蘇探房】:“長江時代”四胞胎 安能辨我是雌雄

    2021年04月16日 10:47:11 | 來源:我蘇網

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       上周末江北核心區的長江時代正式公開售樓處,記者當天也隨即實地探訪了一番。

      實拍圖

      背靠南工大板塊 四家聯手打組合拳

      今年江北核心區出讓的大部分地塊都集中在南工大附近。南工大板塊位于緯三路和緯七路隧道之間,屬于核心區的邊緣地段,但緊靠目前核心區房價最高片區。板塊內沒有成熟的二手房項目,都是空地。

      長江時代是位于江北核心區南工大板塊的一個超級大盤。南工大板塊是目前核心區出讓地塊的主力區域,

      地塊拍賣基本信息

      2020年9月27日,G13、G14地塊土地拍賣。

      江北核心區G13地塊:經過24輪競價+1輪搖號,最終被招商以17.7億拿下,樓面地價23290元/㎡,達到最高限價,毛坯銷售最高限價30750元/㎡。

      江北核心區G14地塊:經過22輪競價+1輪搖號,最終被電建&南國置業以15.9億拿下,樓面地價23324元/㎡,達到最高限價,毛坯銷售最高限價30750元/㎡。

      2020年9月29日,G15、G16地塊土地拍賣。

      江北核心區G15地塊:經過7輪競價,最終被新希望以10.6億拿下,樓面地價21397元/㎡,達到最高限價,毛坯銷售最高限價30750元/㎡。

      2020年9月29日,江北核心區G16地塊:經過10輪競價,最終被保利以13.6億拿下,樓面地價21506元/㎡,達到最高限價,毛坯銷售最高限價30750元/㎡。

      長江時代1314、長江時代1516并不是傳統的單價地產商拿地自己開發,而是四家聯手開發,四家開發商分別是招商G13、電建G14、新希望G15、保利G16四部分組成,統一案名為長江時代。

      區位圖

      地塊的代號就是兩個樓盤名字的由來。有人戲稱這四個地塊是“四胞胎樓盤”。

      其中G3、G14地塊是招商操盤,稱為“長江時代1314”共建13棟24-26層的高層住宅樓;G15、G16地塊是保利操盤,稱為“長江時代1516”共建設11棟21-24層住宅樓。

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      從南工大地鐵站出發,沿新浦路直行10分鐘左右到達長江時代售樓處。

      首開房源1400套 首付預計八成

      進入售樓處,置業顧問稱,長江時代1314預計首開招商G13地塊的1、2、4、5、7號樓,電建G14地塊的3、4、5、6號樓,共計約908套房源。

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      長江時代·1314沙盤

      長江時代·1516預計首開樓棟為新希望G15地塊的1、2、3號樓和保利G16地塊的4、5、6號樓,房源數約500套,所有房源將兩次推完。

      長江時代·1516沙盤

      “長江”之下 暗流洶涌?

      記者注意到,長江時代1516的地價相較于1314 要低。G13地價23290/㎡ ,G14地價23324/㎡,G15地價21397/㎡,G16地價21506/㎡。

      置業顧問稱,拿地成本低的長江時代1516 在園林設計方面會更用心一些。

      區位上,兩邊各有說法。長江時代1516置業顧問表示,它們樓棟整體是靠南,這就使得該地塊的樓棟未來采光等方面會優于長江時代1314。 

      1314的置業顧問則介紹到:“其實沒有太大區別,主要就是G16地塊位于最西邊,靠近主干道。未來會受到影響。”

      首開1400套 “長江時代牌抽水機”開動了?

      項目分為105㎡和128㎡兩種。

      105㎡的是基礎裝修

      105㎡戶型圖

      128㎡的是升級裝修

      128㎡戶型圖

      105㎡是全裝修樣板間,同時也是“清水”樣板間,室內并沒有擺放任何軟裝部分,和最終交付基本一致。

      105㎡樣板間

      105㎡樣板間

      另外裝修價格1500~2000元/㎡,房價約3.2萬元/㎡。首付可能要八成,預計2023年交付。

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      長江時代預計三月中下旬開售,首開房源1400套。這種大規模的供應量,在全南京都十分罕見。

      現場:投資自住客都來了

      記者表示想看樣板間,置業顧問稱,需要購房資格才能看樣板間。路上遇到一對夫妻,問他們想看哪種戶型的。他們表示,自己在城東有房子,主要是買來投資的。這個樓盤臨近地鐵10號線,緊鄰規劃中的13號線興隆路站,周邊還有新浦路、天浦路、迎江路等多條道路,西邊是江北大道快速路,向南是浦口大道,交通配套相當完善。無論是去河西,還是去江北核心區,都很便捷。

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      很多上班人群都到這邊租房。周邊有MS慕斯薈、紅星美凱龍、虹悅城等商業體,總體價格也還能接受,到時候直接買來簡裝出租。

      旁邊有個小伙子,一個人在看房。小伙說,“我準備入手105㎡,買來自住。就在江北上班,家里讓我看看樓盤,合適的話就買,八成或全款都可以接受。”小伙說著打開手機跟家里人通話了。

      抱團取暖操盤法:能共用的絕不獨享?

      置業顧問稱,如果想看長江時代·1314的話,可以給你介紹熟人。

      售樓處

      記者前往長江時代·1314,注意到和長江時代·1516 售樓處對門。進入長江時代·1314,發現比較有意思的是,兩家還共用同一個樣板間,同樣的戶型樣式,連裝修標準都是一樣的,但未來四個小區并不互通。

      長江時代·1314和長江時代·1516抱團取暖的方式,在南京樓市是非常罕見的,但它可以降低開發商的成本,利益最大化。另外一點,不同的開發商擅長的領域也有差別,可以取長補短,把產品做好做大。

      我蘇觀察:“快消品式住宅”品質兌現存疑?

      G13、G14、G15、G16地塊拍下沒幾個月,就迅速開放售樓處。一方面是雙限地政策的出臺,把毛坯價限制死了,導致這四個地塊并沒有拖,而是選擇高周轉,走快銷路線。而在這樣的背景下,也有不少買房人對未來的品質兌現存在一定疑慮。

      另外一點就是這個地塊體量太大,俗話說“一起分蛋糕,不如把蛋糕做大”。

      板塊透視:自帶熱點 樓盤“百家齊放”

      2021開局之年,江北核心區包括南工大板塊競爭還是比較激烈的,但想買核心區板塊的不用著急。因為板塊內預計有多家樓盤上市,買到的概率非常大。

      據統計,位于江北核心區的南工大板塊目前已經聚集了包括花語熙岸府、通宇林景潤園、大華G11在內的數十個樓盤。隨著土地出讓的增加,板塊內上市量充足。板塊內極有可能一改原來的8成首付,降低首付要求。

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      花語熙岸

      2019年12月拿地,樓面價20619元/㎡,房價3.2萬/㎡。預計3月加推4、8、12三棟樓,戶型建筑面積為97、117㎡,精裝交付,前期開盤首付最低8成,銷許均價為32372-32953元/㎡。

      通宇林景潤園

      2019年9月拿地,樓面價22273元/㎡,上市時間待定。

      深圳龍光G02

      2月5日競拍!成交樓面價23499元/㎡,毛坯銷售最高限價32000元/㎡

      金茂G03

      2月8日搖號!21輪競價,僅63秒就觸頂最高限價,樓面地價23554元/㎡,未來毛坯限價3.2萬/㎡。

      大華G11

      今年6月拿地,樓面價23385元/㎡,上市時間待定。

      首開•萬科G17

      2020年10月,首開G17地塊,成交樓面價23322元/㎡,毛坯限價31500元/㎡;擬建6棟18-23F高層住宅。項目規劃總建筑面積約7.1萬㎡,項目將打造6棟18-23層住宅、部分社區商業。據悉項目將與萬科聯合開發,兩家共同操盤。

      新希望G20

      2020年12月15日,新希望搖中江北核心區G20宅地,成交總價22.2億元,樓面價23556元/㎡,成為江北新地王,未來該地塊毛坯房限價31500元/㎡。

      杭州大家G26

      1月26日搖號,成交樓面價23524元/㎡,未來毛坯房限價32000元/㎡。

      另外江北核心區啟迪水木濱江最后三棟也即將加推。

      這么多房源在南工大板塊參加“面試”,將會是全南京的焦點,南工大板塊未來可期!

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